L’art. 38, comma 2, TUB nel disciplinare la nozione dei crediti fondiari, rinvia con un’esplicita delega al CICR e alla Banca d’Italia circa la determinazione del c.d. limite di finanziabilità dei mutui fondiari
Ebbene, con delibera del 22 aprile 1995 del CICR, recepita dalla Banca d’Italia con aggiornamento del 26 giugno 1995 alla circolare n. 4 del 29 marzo 1988 (recante “lstruzioni in materia di particolari operazioni di credito” in G.U. Serie Generale n. 155 del 5 luglio 1995), tale limite di finanziabilità è stato stabilito nella misura dell’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, aumentabile al 100% in presenza di garanzie integrative (quali, ad esempio, fideiussioni bancari e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità, contributi a carico dello Stato o di enti pubblici o fondi di garanzia).
Ora, sulla questione del superamento dei limiti di finanziabilità, appena pochi giorni fa, si è pronunciata la Corte di Cassazione, Sezioni Unite, con la sentenza n. 33719 del 16.11.2022.
Il punto principale su cui la Suprema Corte è stata chiamata a pronunciarsi attiene alla problematica se il limite di finanziabilità rappresenti un limite inderogabile all’autonomia privata con conseguente nullità del contratto stesso in caso di violazione, e se eventualmente tale nullità può essere superata con la conversione del mutuo in ordinario ipotecario, quando ne abbia i requisiti.
Al termine di una delicata disquisizione giuridica, alla luce anche di numerosi altri precedenti intervenuti sulla questione, e sulla disamina dei principi vigenti in materia bancaria, la Cassazione ha formulato il seguente principio di diritto: “in tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità di cui all’articolo 38, secondo comma, del d.lgs. n. 385 del 1993, non è elemento essenziale del contenuto del contratto, non trattandosi di norma determinativa del contenuto del contratto o posta a presidio della validità dello stesso, ma di un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto del contratto; non integra norma imperativa la disposizione – qual è quella con la quale il legislatore ha demandato all’Autorità di vigilanza sul sistema bancario di fissare il limite di finanziabilità nell’ambito della «vigilanza prudenziale» (cfr. articoli 51 ss. e 53 t.u.b.) – la cui violazione, se posta a fondamento della nullità (e del travolgimento) del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), potrebbe condurrebbe al risultato di pregiudicare proprio l’interesse che la norma intendeva proteggere, che è quello alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito“ (cfr. sentenza allegata, pag. 33). In definitiva, la Suprema Corta afferma che il limite di finanziabilità di cui all’art. 38 TUB non è vincolante – poiché non incorpora una norma imperativa -, e la sua violazione non genera nullità virtuale.
Inoltre, con la medesima sentenza la Cassazione si è espressa negativamente sulla riqualificazione d’ufficio del contratto come ordinario mutuo ipotecario, risolvendosi questa in una impropria correzione o manipolazione del regolamento di interessi convenuto tra le parti, che viene così privato dei relativi effetti legali, massimando anche su tale questione.
I Giudici della Cassazione scrivono in proposito “qualora i contraenti abbiano inteso stipulare un mutuo fondiario corrispondente al modello legale (finanziamento a medio o lungo termine concesso da una banca garantito da ipoteca di primo grado su immobili), essendo la loro volontà comune in tal senso incontestata ( o, quando contestata, accertata dal giudice di merito), non è consentito al giudice riqualificare d’ufficio il contratto, al fine di neutralizzarne gli effetti legali propri del tipo o sottotipo negoziale validamente prescelto dai contraenti per ricondurlo al tipo generale di appartenenza (mutuo ordinario) o a tipi contrattuali diversi, pure in presenza di una contestazione della validità sotto il profilo del superamento del limite di finanziabilità, la quale implicitamente postula la corretta qualificazione del contratto in termini di mutuo fondiario”.
Dott. Salvatore Mangiafico
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